Bu makalede,
Arsa payı düzeltim davası nedir?
Hangi şartlarda açılır?
Sonuçları nelerdir?
Bu gibi konular ele alınacaktır.
Öncelikle bu davanın açılabilmesi için hangi şartların oluşması gerektiğine bakmak gereklidir. Bunun için kavramları iyi anlamalıyız.
Arsa payı nedir ?
Arsa Payı: Bir arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımlarını ifade etmektedir.
Bağımsız bölüm: Bir yapının içerisindeki müstakil kullanım alanlarını ifade eder. Binaya ait olan daireler başta olmak üzere katlar, bürolar, mağazalar, mahzen ve depo dışında dükkânlar da bağımsız bölümün içine girmektedir.
Tüm bunları bir örnekle açıklayacak olursak. Bir binada dükkanlar, çeşitli büyüklükteki daireler vb. bağımsız bölümlerin hepsi aynı arsa üzerinde yapılmıştır. Bu bağımsız bölümlerin büyüklükleri arsa payları oranında eşit bir şekilde paylaşılmış olması gerekir.
Ancak ne yazık ki gerek tapuda yapılan arsa paylaşımında oluşan hatalar gerekse kat karşılığı inşaat sözleşmesinde anlaşılıp yapılacak olan bağımsız bölümlerin arsa payı oranlarında dengesizlik oluşturduğu durumlar uygulamada bir sürü sıkıntı doğurmaktadır.
Taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yapılacak olan bağımsız bölümlere bakıldığında mevcut arsa payı oranını karşılamıyor olabilir. Ya da az arsa payınız olmasına rağmen bağımsız bölüm diğerlerine göre daha büyük orantısız bir şekilde anlaşılmış olabilir. Böyle durumlarda diğer kat maliklerinin ya da sizin de arsa payı düzeltim davası açma şartlarınız oluşmuş olmaktadır. Bu durum bina yapıldıktan sonra fark edilmiş ise yine de dava açılabilir.
Bu davanın hukuki dayanağı Kat Malikleri Kanunu’ nun 3. Maddesidir. İlgili maddede bu husus aşağıdaki şekilde yer almaktadır:
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.”.
Bu şekilde, arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurarak “Arsa Payı Düzeltme Davası” açabilir.
Bu dava taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemelerinde açılır.
Bu dava bir tespit davasıdır. Dolayısıyla herhangi bir tazminat, ödeme vb. bir karar beklenmemelidir. Bu davada hakim arsa payı oranlarının hatalı oluşturulduğu ve bunun düzeltilmesine karar vermektedir.
Buna ek olarak kanun koyucu bu davanın açılabilmesi için hukuki yarar bulunmasını dava şartı olarak saymıştır. Bir örnek ile açıklayacak olursak:
Bir kat malikinin sahibi olduğu arsa payı diğer kat maliklerine oranla daha fazladır ancak binadaki bağımsız bölümlerin büyüklükleri eşittir. Diyelim ki: Bu binada ortak giderler K.M.K. Md. 20 oranında bütün kat maliklerinden arsa payı oranında toplanmaktadır. Olayımızdaki arsa payı fazla olan kat maliki bu durumdan olumsuz etkilenecek ve diğer kat maliklerine oranla her ay daha fazla gider ödemek durumunda kalıcaktır. Bu durumda fazla olan arsa payından vazgeçmek isteyebilir ve arsa payı düzeltim davası açabilir. Ancak bu davayı açtığı taktirde hukuki yarar olmadığından usulden davanın reddedilmesi durumu oluşacaktır.
Bu durumda izlenilebilecek mantıklı yollardan biri: Apartman yönetiminden ve kat maliklerinden yönetim planında ortak giderlerin toplanması ile ilgili olan maddenin değiştirilmesini talep etmek. Bu talebin kabul edilmemesi veya kat maliklerinin toplanmaması durumunda da yine sulh hukuk mahkemesinde dava açarak K.M.K. madde 33 uyarınca hakimin müdahalesinin talep edilmesi ve ilgili yönetim planında değişiklik yapılmasının istenmesidir.
Bu konularla ilgili kafanıza takılan sorular var ise buradan http://www.tatarkahukuk.com/questions/ soru sorabilirsiniz.